政策核心：换购住房可退个税，最高全额返还

根据公告，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。具体规则如下：

• 全额退税：若新购住房金额大于或等于现住房转让金额，纳税人可全额退还出售现住房时缴纳的个人所得税。
• 比例退税：若新购住房金额小于现住房转让金额，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳个税。

例如，某家庭出售一套总价300万元的住房，缴纳个人所得税6万元。若在1年内新购一套总价400万元的住房，可全额退还6万元个税；若新购住房总价为200万元，则按比例退还4万元（200万÷300万×6万）。

适用条件：同一城市、产权直接相关

享受退税优惠需同时满足以下条件：

1. 同一城市范围：出售和重新购买的住房须在同一城市（含直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区）。
2. 产权直接关联：出售自有住房的纳税人必须为新购住房的产权人或产权人之一。

此外，新购住房类型不限，既可以是新房，也可以是二手房。购房金额认定标准明确：

• 新房以住房城乡建设部门网签备案的购房合同成交价格为准；
• 二手房以房屋实际成交价格为准。

政策背景：连续三年释放稳楼市信号

此次政策延续并非首次。2022年9月，财政部、税务总局首次推出换购住房个税退税政策，执行期至2023年12月31日；2023年8月，三部门联合发布公告，将政策延续至2025年底。政策连续性体现了国家对“支持居民改善住房条件”的坚定决心。

中国社会科学院财经战略研究院专家指出，该政策通过税收杠杆降低换房成本，既有助于释放改善性住房需求，又能促进房地产市场供需平衡，对稳定房价预期、防范系统性风险具有积极作用。

地方实践：成都等城市叠加优惠，购房成本再降低

除国家层面政策外，多地结合实际出台配套措施。以成都为例，2025年7月发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》明确：

• 契税减免：个人购买家庭唯一住房或第二套住房，140平方米及以下契税税率降至1%，140平方米以上分别降至1.5%和2%。
• 增值税免征：个人销售购买2年以上住房免征增值税。
• 专项扣除：首套住房贷款利息支出可按每月1000元标准定额扣除，最长240个月。

叠加国家退税政策后，购房者成本显著降低。例如，成都市民李先生出售一套总价200万元的住房（缴纳个税4万元），1年内新购一套总价250万元的住房，可全额退还4万元个税；若新购住房为家庭首套房，还可享受契税减免（140平方米以下仅需缴纳2.5万元契税，较政策前节省1.5万元）。

操作指南：如何申请退税？

符合条件的纳税人需向主管税务机关提交以下材料：

1. 《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
2. 纳税人身份证件；
3. 现住房房屋交易合同；
4. 新购住房为二手房的，需提供房屋交易合同、不动产权证书；
5. 新购住房为新房的，需提供住房城乡建设部门备案的网签合同。

税务部门将通过信息共享机制核验房屋交易信息，审核通过后办理退税。纳税人可通过电子税务局或线下政务服务大厅提交申请，流程简便高效。

市场影响：改善性需求加速释放

业内人士分析，退税政策延续将进一步激活改善性住房需求，尤其是对有“卖旧买新”需求的家庭形成直接利好。数据显示，2025年上半年，重点城市二手房成交中，换房客户占比超40%，政策延续有望推动这一比例继续提升。

同时，政策与地方“房票安置”“购房补贴”等措施形成合力，有助于推动房地产市场库存去化，促进供需平衡。专家建议，有换房需求的家庭可结合政策窗口期，合理规划购房节奏，最大化享受政策红利。

结语
从国家到地方，一系列税收优惠政策正为购房者“减负”，为市场“注能”。随着政策红利持续释放，2025年下半年房地产市场有望迎来新一轮改善性需求释放，为经济稳增长提供有力支撑。